HOME > 不動産鑑定評価

不動産鑑定評価の概略

人間の生活及び企業の活動に欠くことが出来ない基盤である土地・建物或いはそれらに関係する権利（借地・底地・借家など）を、その不動産の持つ固有の特性等に着目して、自然的・社会的・経済的・法的側面から一般的要因・地域要因・個別的要因等の分析を行い、鑑定評価の各手法を適用して、その適正な経済価値を判定し、これを貨幣額で表示することです。

この不動産の鑑定評価を担当する者として、「不動産鑑定士」が十分に能力のある専門家としての地位を「不動産の鑑定評価に関する法律」によって認められ、付与されている唯一の資格者です。

評価する物件の基本的事項の確定

対象物件の確定

物的確定（評価すべき物件の位置・面積等を特定）、所有権及び所有権以外の権利を確定

価格時点の確定

価格判定の基準となった年月日

価格又は賃料の種類の確定

基本的には正常価格であるが、依頼目的及び条件によっては限定価格・特定価格・特殊価格となる場合がある

地域分析及び個別分析

この分析を行うに当たっては、一般的要因（自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因）がどのような影響力を持っているかを的確に把握する必要がある

地域分析

物件がどのような地域（住宅・商業・混在地域等）に存するのか、その地域はどのような特性（住環境・利便性・繁華性等の良否等）を有するのか、物件の市場性はどのような特性（需給動向・市場参加者の属性等）を有するのか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することである

個別分析

物件の個別的要因（土地では地積・形状等、建物では材質・設計等）が当該物件の利用形態と価格形成にどのような影響力を持っているかを分析して、その最有効使用を判定することである

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象物件の最有効使用を判定する必要がある

価格の種類

正常価格

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格

限定価格

併合・分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格

特定価格

法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格

特殊価格

文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格

鑑定評価の方式・手法

原価方式

原価法・積算価格

対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価から減価修正を行って求められた価格

比較方式

取引事例比較法・比準価格

取引価格に必要に応じて事情補正・時点修正を行い、かつ、地域要因・個別的要因の比較を行って求められた価格

収益方式

収益還元法・収益価格

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより得られる価格であり、直接還元法とDCF法等がある

その他方式

開発法

上記３手法の考え方を活用した方法であり、マンション分譲又は住宅団地の更地分譲等を想定して求められた価格

賃料の種類

正常賃料

正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）。

限定賃料

限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するてあろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）

継続賃料

不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料

鑑定評価の手法（新規賃料）

積算法・積算賃料

対象不動産の基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して求められた賃料

賃貸事例比較法・比準賃料

賃貸借等の事例の実際実質賃料に必要に応じて事情補正・時点修正を行い、かつ、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って求められた賃料

収益分析法・収益賃料

一般企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して求められた賃料

鑑定評価の手法（継続賃料）

差額配分法

対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適正に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して求める方法

利回り法

基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して求める方法

スライド法

現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して求める方法

不動産鑑定評価基準
添付　PDF
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
添付　PDF
　PDF形式のファイルをご覧いただくためには、Adobe Acrobat Readerが必要です。右のアイコンをクリックしてAcrobat Readerをダウンロードしてください（無償）。

アクロバットリーダーホームページへ
（ダウンロード）
» Back to Top